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            全國首個同時放松“兩限”城市誕生 2022年已有60余城松綁樓市調控


            中國產業經濟信息網   時間:2022-04-04





              衢州市人民政府4月1日消息,衢州市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室發布《關于促進市區房地產業良性循環和健康發展的通知》(下稱《通知》),取消限購,松綁限售政策。


              這是全國第一個限購、限售政策同時優化的城市,具有很強的信號意義。


              同日,秦皇島也發布解除限購政策,自4月2日起,購買存量房(二手房)的購房人申請購房資格核驗時只提供本人有效身份證件。


              3月份以來,已經有包括鄭州、哈爾濱、青島、福州、衢州、秦皇島在內的六城對限購限售政策進行了松綁或取消,充分說明調控放松進入新階段,即從此前降低首付的做法轉變為對“五限”政策的松綁。


              為什么是衢州?


              《通知》指出,支持合理住房需求。非本市戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業,視同本市戶籍家庭執行相關購房政策。


              在優化區域限售政策方面,《通知》表示,本通知發布后市區新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網簽的144平方米及以上新建商品住房不限售,土地出讓公告里有特別約定的除外。


              中梁地產金麗衢片投資負責人劉杰雄告訴《每日經濟新聞》記者,這次政策是對去年8月政策的解封。2021年7月和8月,在不到一個月時間里,衢州兩次加碼調控政策,目的是抑制投機炒房行為。


              劉杰雄告訴記者,衢州市場的特點是當地居民投資比較弱,以剛需客為主??梢哉f,這是一座投資客和剛需客占主導的城市。


              衢州樓市最瘋狂的時候,一個公務員家庭(夫妻兩均為公務員)甚至會把房子賣掉,拆成三套房子的首付,用公積金來還月供。


              一位衢州當地的中介告訴記者,當時政策出來之后,衢州城南火車站萬達板塊有一個德信眾安云芝城里項目,是低總價剛需盤,均價1.5萬元/平方米左右,配套和學區比較成熟。但這個項目入市之后銷量起不來,就是投資客退場導致的,直到現在還沒有售罄。


              “當時開盤推了500套,半個月才去化100套?!?/p>


              而一位TOP20房企衢州區域負責人告訴記者,這個項目是兩家公司的戰略首入,當初是零利潤拿的地,原來想的是走現金流,沒想到政策一出,項目就走不動了。


              多位業內人士向記者指出,整個衢州從去年8月份之后開始轉冷。


              中指院相關數據顯示,2021年3月,衢州市場熱度達到頂峰,單月新房網簽1313套,位居全年銷售第一;4月,市場熱度延續,新房網簽1175套,單月銷量排位全年第二;隨后市場開始回落,新房成交也隨之下行。8月新房網簽數據僅有402套,是一年之中最低的月份;12月,市場出現緩慢回升,網簽成交了746套。


              這一情況在2022年一季度也未有好轉。中指數據顯示,衢州商品住宅成交面積同比降幅超7成。整個3月份,衢州新房只成交了300來套,而正常年份,一個月能走1000-1800套,年成交量在110萬平方米左右。


              劉杰雄告訴記者,當下衢州市場在下行,開發商拿證、推盤節奏變緩,市場表現也更為冷淡。


              “政策刺激沒到位”


              不過在了解衢州市場的人看來,這項政策沒有刺激到位。


              衢州當地一位中介向記者表示,這次的刺激政策不夠到位。三四線城市要釋放需求,最快的辦法就是拆遷,同時拆改結合,尤其衢州屬于投資單一化的城市,投資客退場之后,房價被遏制,部分人群購買力就會減弱,市場普遍觀望情緒濃厚。


              其認為,這次并沒有將之前144平方米以下的住宅取消限售,等于是將之前中改、低改和剛需客群限售,實際的改善需求還是無法釋放。


              之前的政策打壓了投資客,這次政策放松之后,市場依然還是不夠飽和,衢州幾個板塊全部限價,基本把房價上漲的空間遏制住了。因此,現在市場只能靠新增改善去購買。


              易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,衢州此次放松力度這么大,很大程度上和衢州市場以及政策有關。


              從市場看,江浙一帶城市今年房地產市場確實不好,對比去年落差很大。


              從政策看,衢州近幾年政策頻頻收緊,甚至比周邊的金華還主動調控。


              此前金華被約談,政策還相對溫和,而衢州連下轄的開化、江山等城市都收緊政策,足以看出政策的嚴厲,所以現在也是對一些和市場表現沖突的政策進行放松,與哈爾濱此前的做法有非常大的相似性。


              58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者,衢州在放松調控政策的同時還加強了預售管理,強化了房地產市場規范秩序,并對網絡輿情提升管控力度,目的是在提升房地產市場熱度的同時,保持市場健康平穩發展。


              張波表示,從目前三四線城市的調控看,取消限購已是主流方向,并且由于這類城市市場的投資性需求已幾乎消失,限購本身承擔的打擊投機性需求的任務也基本告一段落,即使取消限購,實際增加的購房人群也幾乎都是自住型的。而取消限售對市場的實際影響相對有限,但可起到提振市場信心的作用。


              中指研究院指數事業部分析師孟新增也指出,面對當前仍處深度調整的市場,取消限購有利于促進剛需和改善端置業需求釋放,修復市場信心,加快市場恢復節奏。


              60余城松綁


              中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出,2022年以來,中央多次強調支持合理住房需求釋放,各地政府落實因城施策,供需兩端政策優化調整力度均有所加大。


              據不完全統計,一季度60余城發布房地產相關政策超百次,主要涉及針對性放松限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低房貸利率、取消限售、為房企提供資金支持等方面。


              當前,在外部不穩定性不確定性因素增多及國內疫情反復背景下,我國經濟下行壓力依然較大,“穩增長”成為今年經濟工作的重中之重,不管是從穩經濟還是防范風險的角度看,今年房地產的穩定都至關重要。


              像大連、衢州、秦皇島等市場信心尚未明顯恢復、短期調整壓力較大的城市,需求端政策放松力度加大,有利于促進合理購房需求的釋放,平穩市場預期,對購房者置業預期改善、市場企穩復蘇有積極作用,預計后續或有更多城市跟進。


              去年下半年以來,樓市預期整體偏弱,疊加疫情反復導致一季度市場延續低迷狀態,但后續積壓需求在政策放松后有望逐步得到釋放,4月市場企穩可期。


              轉自:每日經濟新聞

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